Entre hausse effrénée des loyers et bailleurs intraitables, les abidjanais pris au piège – BTP & Immobilier Côte d’Ivoire

En Côte d’Ivoire, le gouvernement a beau plafonner à deux mois les loyers et cautions lors de la conclusion d’un contrat de bail d’habitation, la mesure est loin d’être effective, en particulier dans la capitale économique Abidjan. Sur le terrain, des bailleurs continuent de dicter leur loi, imposant des conditions souvent difficiles à remplir.

À Abidjan, la capitale économique ivoirienne, avec la croissance de la demande liée à une urbanisation rapide, le prix des loyers ne répond à aucune logique sinon celle de la surenchère constante. Dans un même quartier de la ville, l’écart entre des maisons de standing comparable peut parfois être saisissant.

Dans la commune huppée de Cocody, là où, traditionnellement, on retrouve les loyers mensuels les plus élevés de la ville, le prix d’un studio passe désormais allègrement la barre des 100.000 francs CFA (142 euros) quand le montant moyen oscillait autour de 60.000-70.000 francs CFA (91-106 euros), il y a encore quelques années.

Pour un deux-pièces (salon et chambre) décent, il faut parfois compter le double. Des sommes exorbitantes au regard du SMIG, fixé à 60.000 francs CFA (91 euros).

Et, cerise sur le gâteau, plus que le prix du loyer qui évolue beaucoup plus vite que le niveau de vie des populations, ce sont les propriétaires de maisons qui déterminent à leur guise les conditions d’accès.

Une loi à l’application encore approximative

Nombreux sont les bailleurs qui méconnaissent leurs droits et devoirs, ou alors qui sont tentés d’en abuser en toute conscience. Jusqu’à une date récente, il n’était pas rare de voir certains conditionner l’accès à leur propriété à parfois un an ou plus de caution (dépôt de garantie) et loyers d’avance cumulés.
Devant cette situation de non-droit, le gouvernement ivoirien a fait voter une loi (entrée en vigueur en juin 2018) pour lever les barrières de l’accès au logement du fait de l’inflation sur les loyers et les pratiques exigeant des locataires une dizaine de mensualités.

La nouvelle loi relative au bail à usage d’habitation interdit désormais au bailleur d’exiger du locataire plus de deux mois de loyer d’avance et deux mois de caution, lors de la conclusion du contrat. La violation de cette loi constitue une infraction réprimée par le Livre des procédures fiscales qui prévoit notamment une peine d’un mois à vingt ans de prison.
Par ailleurs, l’annexe fiscale 2020 relève de 20% à 300% le taux de la taxe sur les excédents de caution et les avances qui seront perçus par les propriétaires.

Cependant, toutes ces mesures, si elles ont permis une notable amélioration de la situation avec désormais une moyenne de cinq mois exigée des locataires, «elles sont loin de dissuader de nombreux propriétaires qui continuent, en toute quiétude, d’imposer leurs conditions», a indiqué un promoteur immobilier interrogé par Sputnik.

«Le gouvernement invite, certes, les populations à dénoncer tout bailleur qui ne respecte pas les deux mois de caution et deux mois de loyer d’avance, mais la réalité est bien moins simple qu’il n’y paraît. La plupart des locataires préfèrent rechercher d’autres offres plus à leur portée que de s’engager dans une action de dénonciation qui pourrait, qui sait, leur être préjudiciable», a déclaré le promoteur, sous le sceau de l’anonymat.

De plus, a-t-il souligné, «en attendant la généralisation de l’enregistrement obligatoire des contrats de bail dans un centre des impôts, comme prévu par la loi, la disposition de l’annexe fiscale qui fait passer de 20% à 300% le taux de la taxe sur les excédents de loyers et avances demeure inefficace».

Au micro de Sputnik, un bailleur assure «qu’il sera difficile pour le gouvernement de contraindre les propriétaires à respecter pleinement la loi, du moins pour ce qui concerne le coût du loyer».

«Pourquoi exigions-nous jusqu’à un an de caution? C’est parce que certaines personnes malhonnêtes, une fois installées dans nos maisons, refusent de payer correctement ou alors avancent toutes sortes de raisons attendrissantes pour ne pas le faire. Et pourtant, on a tous des problèmes à Abidjan. Depuis la nouvelle loi, j’ai accepté de respecter le plafond de quatre mois. Je veux bien baisser le loyer des propriétés que je mets en location, mais qui me dédommage du coût très élevé des matériaux de construction? C’est sur ceci que le gouvernement devrait d’abord se pencher avant de faire voter les lois», a-t-il expliqué.

Du côté des locataires, on est las de «l’explication habituelle» de la cherté des matériaux de construction pour justifier la hausse des loyers.

«Le ciment coûte cher! Toujours la même chanson quand on se plaint du coût du loyer. Avec nos maigres salaires, plus personne ne pourra vivre à Abidjan dans quelques années. C’est à se demander à quoi servent les associations de consommateurs. On ira tous s’installer au village et cette histoire va prendre fin», a-t-il déclaré.

Pour le promoteur immobilier, la solution au problème de l’habitat à Abidjan «ne passera véritablement que par une politique du logement dynamique et mûrement réfléchie au regard des enjeux démographique de la ville» dont la population est actuellement estimée à près de six millions d’individus.

Les «démarcheurs», ces incontournables mais encombrants intermédiaires

En principe, comme le dispose la loi, le recours à une agence immobilière (il en existe 124 agréées en Côte d’Ivoire) en vue de la conclusion d’un contrat de bail à usage d’habitation est facultatif. Mais dans les faits, les démarcheurs –ces particuliers improvisés agents immobiliers– demeurent la plupart du temps incontournables dans les rapports entre bailleurs et locataires.

À l’instar des agents immobiliers, les démarcheurs proposent, pour le compte d’un bailleur, des logements à louer ou en vente. Cela se fait parfois par affichage dans la rue, mais la tendance actuelle est à la diffusion des offres sur les réseaux sociaux, où il est plus facile de retrouver des clients. Mais contrairement aux agents, c’est en toute illégalité qu’ils opèrent car l’exercice de la profession de tiers intervenant dans la location d’un immeuble ou local à usage d’habitation requiert l’obtention d’un agrément dont ils ne disposent généralement pas.

De plus, la loi fait obligation aux exploitants de sites Internet accessibles en Côte d’Ivoire et dont les offres concernent la location de biens immobiliers de disposer d’un agrément, une condition qu’ils sont, là encore, loin de satisfaire.

Pour toute visite d’une maison, le futur locataire est généralement tenu de reverser au démarcheur 5.000 francs CFA (sept euros), une somme qui peut parfois être revue à la baisse en fonction de la capacité à marchander et qui vient s’ajouter à la rémunération perçue par l’intermédiaire (qui équivaut à un mois de loyer) en cas de location.

Ce business, particulièrement juteux du fait de la forte demande de logements, attire inévitablement des personnes aux intentions douteuses. Les cas d’arnaque à la location sont ainsi fréquents à Abidjan. Et les autorités peinent à les endiguer.